Jak pokonaliśmy wyzwania górskiego terenu? Historia budowy apartamentów Karpatia
27 sierpnia, 2025
Inwestycja deweloperska, obejmująca budowę apartamentów w Karpaczu, miała powstać, co dość istotne, na zboczu góry Karpatki. Przedmiot tego zlecenia od początku był jasno określony. Inwestorowi zależało na zbudowaniu apartamentów w stanie deweloperskim z wykończonymi częściami wspólnymi, które miały być gotowym produktem przeznaczonym do sprzedaży.
Realizacja zakładała wybudowanie 3 apartamentowców, w tym 2 z garażami podziemnymi. Dodatkowo w ramach zlecenia powstać miała również infrastruktura techniczna oraz zagospodarowanie terenu na działce. Po naszej stronie pozostawała także odpowiedzialność za proces uzyskania pozwolenia na użytkowanie.
Wśród zaplanowanych prac znalazło się między innymi wykonanie sieci zewnętrznych — wodnej i kanalizacyjnej, wybudowanie drogi dojazdowej pomiędzy budynkami oraz zaawansowane, ze względu na specyfikę terenu, roboty ziemne, żelbetowe oraz murowe. Najtrudniejszym elementem, który powstał z uwagi na zróżnicowanie wysokości posadowienia budynków, małą powierzchnię działki oraz niewielką odległość między poszczególnymi budynkami były mury oporowe wykonane w technologii monolitycznej, stojące w bezpośrednim sąsiedztwie budynków oraz dróg i parkingów.
Przy budowie apartamentów Karpatia łącznie pracowało około 90 osób, w tym kadra nadzorująca: Dyrektor techniczny, Kierownik budowy, Inżynier budowy oraz dwóch Kierowników branżowych odpowiedzialnych za aspekty związane z branżą sanitarną i elektryczną. Realizacja rozpoczęła się w kwietniu 2019 roku, a zakończyła — zgodnie z planowanym harmonogramem — w grudniu 2020 roku.
Każdy plac budowy to zupełnie nowa historia, inne wymagania, zróżnicowane założenia projektowe i w efekcie kompletnie różny od pozostałych plan działania. Tym, co odróżniało projekt Apartamentów w Karpaczu od innych naszych realizacji, był teren zabudowy. Inwestycja powstawała bowiem na podłożu górzystym, bardzo stromym, o wzniesieniu na poziomie nawet 20%. Różnica wysokości między początkiem, a końcem działki na długości 100 m to około 24 m. Terminowa realizacja projektu mogła udać się tylko wtedy, gdy prace na wszystkich budynkach będą prowadzone równolegle, z zespołem budowlanym na każdym froncie, co było bardzo ciężkim wyzwaniem organizacyjnym.
Usytuowanie budynków na wzgórzu sprawiło, że musieliśmy pokonać pierwsze z wyzwań, bezpośrednio związane z transportem materiałów i organizacją logistyki. Betonowóz, którego pojemność w standardowych warunkach wynosi około 9 metrów sześciennych, podczas pracy na terenach górskich transportować mógł zaledwie 6 metrów sześciennych betonu, co wydłużało całość procesu.
Dodatkowym utrudnieniem była dostępność tylko jednej drogi dojazdowej, ze względu na istniejącą zabudowę, otaczającą teren budowy. Dzięki rozmowom i negocjacjom z właścicielem sąsiedniego terenu wygospodarowaliśmy fragment gruntu, który mogliśmy użytkować w ramach dzierżawy. Zagospodarowanie tego terenu również nie było proste, bowiem właściciel tuż obok swojego domu posiadał staw oraz oczko wodne. Całość procesu objęła więc nie tylko przeprojektowanie stawu, ale także ukształtowanie terenu pod dojazd na budowę, a następnie wykonanie prac przywracających teren do stanu sprzed naszej ingerencji.
Specyfika inwestycji i mury oporowe ulokowane tuż przy budynkach sprawiły, że wykonanie każdego z balkonów odbywało się dzięki podwieszanym konstrukcjom wraz z konsolami systemowymi. Duży, żelbetowy zbiornik przeciwpożarowy zlokalizowany przy samej drodze głównej, zmusił nas do zablokowania drogi i organizacji ruchu zastępczego. Teren budowy odwiedzili także saperzy, którzy dokonali wysadzenia skał pod obszarem, obejmującym budowę dwóch najwyżej osadzonych budynków.
Apartamenty w Karpaczu były dla inwestora pierwszą inwestycją tego typu. W całkowicie naturalny sposób staliśmy się więc realnym wsparciem w całym procesie. My dostarczaliśmy alternatywne rozwiązania i pomysły, z kolei inwestor wykazywał się zaufaniem i zaangażowaniem w realizację projektu. Inspektor budowlany, powołany z jego ramienia, a także sam inwestor brali czynny udział w radach budowy, akceptując poszczególne etapy, co poskutkowało terminowym zakończeniem inwestycji.
Po drodze nie zabrakło kolejnych wyzwań, które rozwiązaliśmy, dzięki zaangażowaniu naszego zespołu i chęci pomocy w realizacji dodatkowych inicjatyw.
Organizacja przyłączy gazu i energii elektrycznej była po stronie inwestora. Kiedy zbliżaliśmy się do zakończenia prac, wciąż nie było docelowego napięcia. Zależało nam jednak na zakończeniu budowy zgodnie z terminem. Nasz kierownik robót elektrycznych przejął obowiązki nad kontaktem z dostawcą i dopełnił niezbędnych formalności, dzięki czemu harmonogram pozostał bez zmian.
Ponadto nasi pracownicy byli obecni od początku do końca przy przekazywaniu kluczy do lokali, a także byli realnym wsparciem przy organizacji całego procesu. Przygotowali bowiem harmonogram oraz protokoły niezbędne do przekazania lokali ich właścicielom, co znacząco usprawniło i przyspieszyło ten etap.
Sporządzenie dokumentacji do Nadzoru Budowlanego oraz Państwowej Straży Pożarnej również należało do naszych obowiązków. Przez rok Kierownik budowy skrupulatnie wypełniał i gromadził niezbędne dokumenty, co zaowocowało nie tylko pochwałami ze strony Nadzoru Budowlanego oraz Państwowej Straży Pożarnej, ale także niezwykle sprawnym, bo trwającym zaledwie 14 dni, odbiorem budowy.
Efekt? Projekt zakończony w terminie i zadowolony inwestor, który powrócił do nas z kolejnym zleceniem.
Generalne wykonawstwo inwestycji powstającej na górzystym terenie i o tak skomplikowanej organizacji, pozwoliło nam wyciągnąć szereg wniosków na przyszłość.
Obecnie stosujemy zupełnie inne, bardziej zaawansowane techniki analizy robót ziemnych oraz dróg dojazdowych. Dodatkowo każdorazowo podejmujemy współpracę z geodetą, który tworząc model terenu przy użyciu drona, jest w stanie precyzyjnie przeanalizować teren i podać bardzo dokładne dane dotyczące niezbędnych do wykonania robót ziemnych, co ułatwia nam dokonanie właściwej wyceny, a także prowadzenie prac.
Blog
2025-11-03
